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林芝2019房价暴跌?楼市四大信号接连袭来,2019年房地产市场、房价大局板上钉钉

发布时间:2019-02-26 22:24:04 来源:专聊房君点击 :
林芝2019房价暴跌?
原文标题:楼市四大信号接连袭来,2019年房地产市场、房价大局板上钉钉
原文发布时间:2019-01-29 13:42
原文作者:专聊房君。
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在很多人印象中,我们的房价基本都处在轮番上涨中,只是不同时间段涨多涨少的问题。这么多年以来,一直存在这么两类人,一类是只要有点闲钱,看中一套房子,然后再借点首付款,七七八八按揭一套房子,5年8年后手上已经好几套房子,另一类是一直观望,房价每涨一波,都会认为房价会回调,然后一直等,一次次失望,终于忍不住赶在最近一两年上了车。从本质上讲,两类人工作能力、赚钱能力或许差不多,但因为不同的理念决策,最终导致财富上巨大差距。

有人说,这是事后诸葛亮。房价不可能一直涨,总有掉头向下的时候。笔者想说的是,这话没毛病,但如果房价掉头向下,到底是什么时候向下呢?我们每一个人能等到这一天吗?即使在已经买房的人中,有的都后悔买少了,他们也希望房价来个腰斩,然后再入手几套,这样的话也可以缩小人生的差距啊。但这样的机会还有吗?2019年楼市会怎样呢?

先看看2019楼市开年总体市场状况:

除极个别地方外,大部分区域的房地产市场进入调整模式。前期涨幅较多的弱二线城市、三线城市购房客户锐减,楼盘去化率相比之前低不少,这是购房淡季和楼市趋冷共同作用的结果。临近春节,开发商充分利用返乡潮,不断针对返乡置业客户开出各种优惠活动,其目的是取得业绩开门红。个别地方开发商迫于资金压力,开始降价销售,被地方勒令叫停。在二手房市场上,有个别二手房主出于资金需求,让价出售。目前的市场给人总体感觉是:量不大、有小跌、涨不动。

再说说当前楼市4大信号

01土地市场有企稳回暖迹象。我们还注意到一个现象,2019年1月份的土拍市场上,以苏州、佛山为代表的城市,土地市场开始企稳缓慢回暖。面粉决定面包价格,“春江水暖鸭先知”,开发商敢于真金白银在土地市场上拿地,有这么几层意思:一是认为土地价格不会再跌了,二是对未来开发建造的房子售价看好,三是手中缺乏储备地块,手中无粮,心中也慌。一般说来,土地储备多少,也基本决定了未来两年房企在江湖中的座次,所以,对一些快速发展的房企来说,见缝插针拿地也是必然选择。

02.多次降准预期,影响叠加市场

如果说开年一个月连续两次全面降准释放的1.5万亿资金还不能引起市场共鸣的话,那么接下来多次降准必然带来市场的变化。平安证券魏伟点认为,经济数据显示经济下行压力较大,2019年降准至少是三到四次。虽然说历次降准目的官方表述都不是为楼市而来,但无论如何都会对带来两个方面影响:一是开发商融资环境显著改善,各种资金或多或少曲线流向房地产相关产业。二是房贷利率下调概率加大。援引华泰李超观点,央行有望在全面降准后,于第二季度全面降息。从P MI反映出来的经济活力回落来看,央行的货币政策有望全面转向稳增长目标。总体说来,若2019年多次降准,必然引导房贷利率下行,从而刺激购房需求释放。

03.货币贬值压力仍然较大

多年以来,由于投资渠道少,我们很多普通老百姓买房的目的就是抗通胀。根据统计,1998年时,我们广义货币(M2)刚超过10万亿,而到了2018年,广义货币达到了182万亿,十年时间,货币净增加17倍,从这个角度来看,我们房子价格并非增值了,而仅仅是随通胀而涨。截止2018年末,广义货币环比2017年增长8.1%,这个数据虽然相比前些年两位数增长已下降不少,但数量还是可观的。根据零点财经测算,按照货币增长类比,今天100万,到十年后,也就是2028年,相当于今天的32.3万元。这个数据是不是很可怕,事实上,我们也可以回想一下十年前的2008年,100万能买多少东西?若经历2019年多次降准和增发货币,想想我们的钱袋子,细思极恐。

04.国家已定调2019年楼市

在去年12月份,中央定调未来房地产市场发展基调后,主管部门“住建部”在“全国住房和城乡建设工作会议”上再次确认和细化落实,确定了2019年房地产市场10项重大工作任务。“房住不炒”是基础,摆在10项重大任务之首的是“稳地价、稳房价、稳预期”,这就是“三稳”目标。毋容置疑,这个目标,会作为各地全年楼市管控主导思路。

从国家统计局最近几个月公布的统计数据表明,重点监测的大中城市房价涨幅收窄,上涨城市减少,二手房价格跌幅扩大,简单的说,有涨也有跌,因城而异。在这个时候提出稳房价,一方面是出于稳增长需要,另一方面也不希望房价继续快速上涨,带来系统性风险。为何要提出稳地价呢?我们知道,地价是房价涨跌的先头部队,要想稳房价,也必然要稳地价。2018年,土地流拍数量创历史记录,土地市场降温明显,一些城市的地价少则10-20%跌幅,多则30-50%跌幅,这显然是对前期土地市场过热的理性回归。回归多少呢?“稳地价”的提出,差不多当前的土地价格应该就是政策底。从现在部分城市土地市场回暖情况来看,现在的地价应该属于阶段性底部。

2019年房地产市场、房价走向基本敲定

楼市长期方向预测对于很多人来说,把握相对较大。但具体到某个阶段的涨跌幅,就不是那么容易。因为中国的楼市是与政策紧密相关,不过,从上文楼市最近的四大信号来看,包括最重要的政策定调,基本可以确定2019年楼市走向大局。

1.稳住房价,保持成交量。前面说过,稳住房价的根本目的就是保经济增长,同时也可以消化局部泡沫,以时间换空间。当然,对于部分先期调整的城市,可能出现率先回暖,政策面上可能还会面临较为严厉的管制。不过,虽说我们的楼市受政策影响较大,想从政策上稳住房价不涨、不跌又谈何容易。所以,对于一些市场快速向下转的三、四线城市,可能逐步率先放松调控,以求稳住市场需求,保持一定热度。同样,也由于保经济增长需要,也需要保持相当的成交规模,相比2018年近15万亿的成交金额,2019年也不能下滑过快,否则,对经济增长也是不利的。

2.调整房贷利率是稳住市场的最有效办法。毫不夸张的说,任何楼市调控中,只要通过房贷利率一条措施,完全可以做到房价涨或者是跌,楼市冷热“短期看金融”就是这个道理。国家要求的“因城施策”、地方提出的“一城一策”为各城调整房贷利率提供了空间。换句话说,对于房价下滑快、市场过冷的城市,房贷利率可能会率先迎来下调。从当前市场情况来看,正如住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌,在2019年首届中国产城融合大会上所言,2019年房地产市场主要矛盾已经从过去的房价过快上涨,变成了下滑过快。所以,作为各地稳楼市的利器,房贷利率下调可能是接下来很多城市将要做的事。

3.刚需、合理住房需求还是可以选择买房。无论是从市场预期,还是政策角度,要想2019年房地产市场、房价大幅波动都显得不太现实。在“稳”字当头的大环境中,房价大涨、大跌都难以实现,不利于稳定发展大局的事,我们还是尽量少想。

经过2017年和2018年连续两年大力度调控,高杠杆投机炒房者被大幅挤出市场。但对于合理住房需求,从主管部门历次表态来看,都是积极支持的,比如住建部从去年8月份就提出支持合理住房需求,央行也曾表态,督促商业银行实行差别化的信贷政策,支持居民合理购房需求。随着楼市趋于稳定,相关的支持政策也会逐步释放出来。随着房企还债高峰到来,为尽快回笼资金,打折促销动作也必不可少,刚需、合理改善需求,可以在年内好好挑选自己心仪的房子。当然,在2019年,也不建议以投机的心态高杠杆入市,毕竟时间也是成本。

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